土地の価格を決める要素を知ろう！

土地を売却しようと考えている方にとって1番気になるのは、自分の土地がどれくらいの価格になるのか？ということでしょう。

土地を売却する際には、不動産会社による査定が行われます。

実は不動産査定には法律による明確な基準が定められていませんが、各不動産会社による査定には一定の共通点があり、

それらを知っておくことで、ご自身の土地が正当に評価されているかを判断できます。

この記事では、不動産会社が土地を査定する際の評価ポイントについて詳しく解説します。

これから土地の売買を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

１．土地の評価における基本要素

土地の価値は、複数の要因によって決まります。その中でも特に重要な要素として、立地条件、周辺環境、地形や地盤が挙げられます。

１）立地条件

立地条件は土地の評価において最も重要な要素の一つです。具体的には、以下の点が評価基準となります。

①交通アクセスの良さ

最寄りの駅やバス停までの距離、主要道路へのアクセスの良さは、土地の価値を大きく左右します。

特に通勤や通学に便利な場所は高評価を受けやすい傾向があります。

②商業施設の充実度

スーパーやショッピングモール、レストランなどの商業施設が近くにある土地は、生活の利便性が高いため人気があり、土地の価格も高くなります。

③教育施設の充実度

ファミリー層がターゲットになる戸建ての場合は、学校や保育園などの教育施設が近くにあることも重要なポイントです。

２）住環境

住環境、つまり住みやすいまたかどうかも土地の評価において重要な要素です。具体的には、以下の点が評価基準となります。

①治安の良さ

犯罪率が低く、安全な地域であることは土地の評価において大きくプラスになります。

また近くに警察署や交番があると、年代問わず安心して暮らせる街だと言えるでしょう。

②静かで緑の多い街並み

騒音が少なく、緑が多い地域は高評価を受けやすい傾向にあります。

特に子育て世代や高齢者には静かな環境が好まれるため、戸建ての建つ土地や、ファミリー層の多いエリアであれば、査定額が高くなる確率は高いと言えます。

3)地形や地盤

土地の形状や地盤の状態も、評価において見逃せないポイントです。

①平坦な土地かどうか

平坦であることは、建築の際にコストを抑えられるため、高評価を受けやすいです。

一方、傾斜地や崖地は、家を建てるために土地を整えなければならず建築コストが高くなるため、評価が下がることがあります。

②地盤が安定しているかどうか

地震の多い日本においては、地盤がしっかりしているかどうかも大きな評価ポイントとなります。

昔河川だった、あるいは河川が近くにある場所は土地が弱い傾向があり、査定額も低くなる可能性があります。

また、過去の台風や大雨の際に災害が発生したかどうかも、査定時に参考にされる要素の一つです。

③土地の形状

長方形や正方形などの整形地は、建物を建てる際に敷地面積を有効活用できることから、比較的査定額が高くなります。

逆に、変形地や細長い土地は使い勝手が悪く、評価が下がることがあります。

２．適正価格での売買を実現するには？

冒頭でお話しした通り、ある程度の基準こそあるものの、土地の査定には明確なルールが存在しません。

そのため、依頼する不動産会社によって、出される査定額にはバラつきが出ます。

適正価格で土地を売却するためには、以下の点に注意しながら売却活動をスタートさせましょう。

１）複数の不動産会社に査定してもらう

仲介を依頼する不動産会社を決める前に、まずは複数社に査定をしてもらうことが重要です。

ひとくちに不動産会社と言っても、取り扱う物件の種類やエリアなどが異なります。

その中から、自分の不動産を適正化価格で売却してくれる不動産会社を見極める必要があるのです。

かと言ってあまりたくさんの会社に問い合わせても、査定後のやり取りに時間をとられたり、目移りしてしまったりして、依頼先を決めることが難しくなってしまうことも考えられます。

そのため、問い合わせるのは多くても4〜5社程度にしておくことをおすすめします。

２）地元密着型の不動産会社に依頼する

土地を適正化価格で売却できるかどうかは、仲介する不動産会社が購入希望者に対して、土地の魅力をアピールできるかにかかっていると言っても過言ではありません。

対象のエリアに精通している不動産会社であれば、周辺にどんな施設があるのか、交通の利便性はどうか、昔どんな用途で使われていた場所なのかなど、購入希望者が知りたい情報を正確に伝えられます。

そうした不動産会社は顧客からも信頼されやすく、価格だけでなく、成約スピードにおいても満足のいく結果になる可能性が高いのです。

大手の不動産会社の方が、営業力や集客力が優っていると考える方もいらっしゃるでしょう。しかし土地の売買に関しては、地元密着型の不動産の方が有利になる場面も少なくないと言う点は押さえておきましょう。

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